南方财经全媒体记者 曹媛 深圳报道
5月末，深圳发布通知，自5月29日起，下调个人住房贷款最低首付和利率下限。此轮调整后，目前深圳最新房贷利率为，住宅首套：LPR3.95%-45bp=3.5%，住宅二套：LPR3.95%-5bp=3.9%，商业贷款：LPR3.95%+60bp=4.55%，公积金首套：2.85%，公积金二套：3.325%。
但值得注意的是，各地房贷新政落地后主要利好新购房者，部分存量房贷的客户呼吁降低存量房贷利率。尽管此前LPR已多次下调，房贷利率仍然处于高位，尤其是在2019至2022年时间段的购房者。
近期，有市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。对此，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在回复咨询时表示：为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。
上述回复也意味着，深圳存量房利率依旧执行原政策。此前，在2019至2022年时间段的“高位站岗”购房者，首套房贷利率下限水平多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。对比此次新政出台后的房贷利率，有一定差距。
“深圳官宣存量房贷利率不调整，主要原因是目前银行存贷利差降至历史最低1.48%，在强化银行利润考核、拨备计提的情况下，在增量贷款已充分降低的情况下，在去年已经降了一波的情况下，很难在短期内再降。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。
但他也认为，存量房贷利率调整“势在必行”。当前大部分城市首套房贷利率已低至3.1%-3.5%，而去年调整后的存量房贷利率普遍在4.0%-5.2%之间，存在显著下调空间。他预测，北京、深圳、上海、厦门等热点城市或将率先下调，其他城市紧随其后，整体趋向3.5%左右的利率水平。
存量房贷利率有降低趋势，深圳已下调个人住房公积金贷款利率
在上述政策出台后，南方财经全媒体记者也咨询了多家银行询问存量房贷利率是否有下调可能性。
中国农业银行深圳市分行客户经理告诉记者，“存量不行，这次的政策是针对要买房的人，后续存量房贷利率能否降低就要看有没有存量房贷降息政策出来。”
近期深圳房市新政出台后，某在深圳市光明区购房的人士告诉记者，“我2021年买房时利率是5.1%，今年年初统一降到了4.5%，但还是很高，深圳降了首付和房贷利率的政策出来后。业主群里大家都在讨论，希望能争取降低存量房贷利率。”
尽管此次深圳存量房贷利率不调整，但李宇嘉认为不会改变下一步降低存量房贷利率的趋势。“新一轮调降存量房贷，需要央行降准、降低MLF（央行借钱给商业银行的利率），继续降低各档次存款利率。唯有此，才会迎来新一轮降低房款利率。而降准、降息（降MLF）在4.30高层会议已有指示。”
4月30日，新华社发布消息称，上述高层会议指出，要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。
目前，5月LPR报价仍“按兵不动”，5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。两报价均与上月持平。
此外，目前深圳存量的公积金贷款利率已经下调，将利好这部分存量房贷购房者。
而就在不久前，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
据此政策，深圳公积金管理中心通知称，深圳住房公积金贷款利率下调，5月18日前已经发放的个人住房公积金贷款，将从7月1日起开始执行调整后的利率。5月18日(含)后申请的个人住房公积金贷款，均执行调整后的利率。
有人继续提前还房贷，存量房贷“高位站岗者”何去何从？
除公积金贷款利率下调外，使用商贷的购房者，站在存量房贷利率的“高点”上该何去何从？
针对存量房贷，早在2023年8月，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确提出存量首套房贷的借款人可向承贷行申请新发放贷款置换存量贷款；亦可向承贷行协商变更合同利率。
当时，中国人民银行、金融监管总局有关负责人答记者问时回应称，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
但值得注意的是，上述《通知》也明确规定，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
2023年11月，中国人民银行货币政策司发文称，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿—1700亿元，户均每年减少3200元。
上述在深圳市光明区购房的人士告诉记者，“今年我已经享受到了这个政策，2021年买房时利率是5.1%，今年年初统一降到了4.5%。”
此外，李宇嘉也表示，如果不降低存量房贷利率，估计又会迎来新一轮的提前还贷潮，或者是借道经营贷、普惠贷等置换房贷。
在深圳房市新政出台的第二天，上述购房人士便提前给银行还款了10万元，“现在攒一些钱就会提前还一些房贷。”也有深圳购房者告诉记者，自己已经在接触中介，想借道经营贷，“虽然有点风险，但现在的存量房贷利率太高了，能省一些是一些。”
“降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。”李宇嘉进一步表示。
受LPR重定价、存量按揭利率调整等影响，银行净息差“探底”
现阶段，商业银行资产及负债两端承压，净息差下滑趋势仍在持续，或一定程度影响存量房贷利率的调整。
截至2023年末，商业银行净息差首度跌破1.7%关口，已经降至历史低位1.69%，跌破了净息差1.8%的警戒线。
而今年一季度的净息差仍在收窄，根据国家金融监督管理总局披露数据，2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较上年末减少0.15个百分点，较上年同期的1.74%，下降0.2个百分点。
其中，在今年一季度，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行的净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。
近一年各类型银行净息差情况（数据来源：WIND）
中泰证券分析称，上市银行在今年一季度息差的主要影响因素为LPR重定价以及存量按揭利率调整，去年LPR下调和存量房贷调整影响在今年将进一步释放。此外，居民存款长期化定期化趋势也推升了银行负债成本。
而近期，随着全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限取消，这也将会给银行净息差持续收窄带来新压力。如果存量房贷利率进一步调整也对大型商业银行净息差造成较大影响。
就在今年3月，平安银行党委书记、行长冀光恒接受本报记者采访时表示，“首先，银行息差水平下降的趋势会持续。好的方面是对社会的减费让利，支持实体，但另一方面，银行作为一个经营单体，如果息差下降过快或者跌破某个临界点之后，会导致其内生资本补充能力的下降，进而影响到长期支持实体经济的能力。”今年一季度，平安银行净息差2.01%，较去年同期下降了62个基点。
面临净息差持续收窄局面，各银行采取了哪些措施？例如，为降低负债端压力，今年以来，多家银行下架了长期大额存单，例如招商银行、民生银行等，市场观点认为银行逐步降低高息存款的比例，以减轻负债端成本，从而在净息差不断收窄的压力下保持财务健康。
“今年将加大对高成本存款的压降力度，包括协议存款、结构性存款、三年期以上的大额存单，中国银行制定了一些合理的增长目标，对这方面占比会有适当控制。”中国银行副行长张毅也公开表示，将持续推动负债成本下降，加大场景获客力度，通过代发薪、快捷支付、司库等业务机会，促进低成本结算类资金的占比不断上升。
此外，在资产端，银行也持续优化贷款结构以增强贷款利息收入。记者注意到，在今年前四月，绿色贷款、制造业中长期贷款增速保持30%左右的高位，“专精特新”企业贷款增速近20%。
对于今年息差走势，招商银行副行长彭家文在2023年业绩发布会上也表示，去年贷款重定价等因素对银行息差的影响在今年还将继续释放，多重因素叠加下，因此预计今年净息差将持续面临承压的情况，但环比上会逐步趋缓。
“一季度息差压力可能是全年最大，但今年的息差水平可能是未来几年的相对底部。”他强调。
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