21世纪经济报道记者孙迟悦 香港报道
4月7日，戴德梁行发布了香港房地产市场2025年第一季度回顾与展望报告。在发布会上，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，由于本季度市场波动较大，投资者和潜在买家多持观望态度。戴德梁行去年底曾预计2025年香港住宅楼价涨幅有望达5%，但最新预测则调整为今年住宅价格波动将在正负3%的范围内。
根据香港土地注册处的数据，2025年3月，香港住宅物业市场成交量达到5367宗，同比增长35%；2月成交量为3200宗，同比增长35%。
邓淑贤补充道，2025年2月香港特区政府财政预算案中提出的印花税调整政策对市场产生了显著影响，3月成交量数据反弹迅速，按月增长超60%。戴德梁行3月询价指数也较1月低位反弹约26%。
2025至2026年度财政预算案宣布，自2025年2月26日起，将征收100元印花税的物业价值上限由300万元提高至400万元，以减轻购买较低价值住宅及非住宅物业人士的负担。调整后，售价或价值为400万元或以下的物业须缴的从价印花税一律为100元。计及特别宽减后，预计调整将惠及约15%的物业成交个案，政府收入每年减少约4亿元。
邓淑贤对21世纪经济报道记者表示，楼价的上升通常需要稳定的成交量作为支撑。首先，经济基本面的稳定是基础；其次，股票市场的稳定性以及是否能够呈现上升趋势也至关重要；第三，利率的走势也不容忽视。她指出，由于近期环球贸易和经济局势的变化，戴德梁行调整了对香港住宅物业市场价格的预测。
在楼价方面，2025年第一季度香港整体住宅价格仍呈现下跌趋势。据香港土地注册处数据，2025年2月香港住宅物业价格按月下跌0.9%，首两月住宅物业价格累计下跌1.6%。根据戴德梁行追踪的中小型住宅单位售价指数，2025年第一季度也回调约1.7%。
尽管香港住宅物业成交量在2025年第一季度有所上升，但由于目前市场利率仍处于相对较高水平，楼价整体仍呈现下跌趋势。尽管如此，邓淑贤指出，目前香港租房市场表现相对稳健，受外来专才和学生需求的推动，租金在1月和2月累计上升了约0.6%。戴德梁行预计，2025年全年住宅物业租金走势将保持相对稳定。
甲级写字楼租金下跌，家办或为新增长动力
对比之下，香港甲级写字楼租金却有所下跌。戴德梁行研究部资料显示，2025年第一季度，香港整体甲级写字楼租金较上一季度平均下跌2.5%。这一趋势在各个核心区域均有体现，其中港岛南区跌幅较为显著，甲级写字楼平均租金按季下跌约6.9%。
戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指出，新写字楼落成，为吸引租户而主动下调租金，是导致该区域租金下降的重要因素。此外，自2019年第一季度租金高峰期以来，香港甲级写字楼整体租金水平已累计下跌约42%，这一幅度为租户带来了极具吸引力的租赁成本优势。因此，戴德梁行维持上一季度的预测，预计全年租金将呈现7%至9%的下行趋势。
萧亮辉分析认为，金融业在甲级写字楼新租成交中占比高达36%，其对市场变化的敏感度以及对写字楼的持续需求，凸显了香港作为国际金融中心的稳固地位。此外，消费品行业和制造业也贡献了19%的占比，这一数字也反映出香港多元行业的租赁需求正在复苏。
空置率方面，数据显示，2025年第一季度香港写字楼整体空置率较2024年末略有上升，达到约19.2%。这一变化主要源于九龙湾新写字楼的落成，由于新写字楼尚未有租赁承担，导致整体空置面积和空置率有所提升。
萧亮辉指出，新供应的出现使得写字楼空置率暂时难以回落。不过，随着未来供应量的逐渐减少，写字楼空置率有望在未来几个季度逐步稳定。
此外，萧亮辉对21世纪经济报道记者表示，随着香港特区政府对家族办公室的宣传和鼓励力度加大，家办在香港的发展迎来了新的机遇。香港的资金流转相对自由，对家办的发展具有天然的优势。尽管家办对写字楼租赁面积的需求相对较小，但其搬迁活动较为频繁，随着家办数量的增加，将对香港整体写字楼租赁市场起到一定的支持作用。
“只要家办愿意留在香港并聘用专业的资产管理人才，对写字楼租赁市场将产生积极影响”，萧亮辉补充道，虽然家办的租赁需求可能不会立即在数字上显著反映出来，但随着其业务的逐步扩充和专业人员聘用数量的增加，对于写字楼租赁市场的影响将在未来逐步显现。
年内一线铺租将回升3%-5%
据香港特区政府统计处计算，2025年1-2月，香港零售业销售额同比下跌约7.8%，这一数据反映出整体消费市场的疲软态势。其中，珠宝、钟表等高端品类的销售额同比下跌超15%，服装及配饰销售额同比下跌6.4%。
铺租方面，根据戴德梁行研究部统计，2025年首季度内，香港四个主要零售区域（尖沙咀、铜锣湾、中环、旺角）的一线街铺租金表现各异。尖沙咀和铜锣湾租金分别同比下跌2.3%和1%，中环租金持平，而旺角租金微涨0.5%。
萧亮辉表示，戴德梁行预计未来三个季度内，香港一线街铺租金有望回升3%-5%。他指出，尽管整体消费市场有所减弱，但一线街区的吸引力依然强劲，尤其是随着未来一段时间香港旅游市场的复苏，将带动大量游客和商务客户，对推动香港零售市场发展起到积极的推动作用。
萧亮辉认为，部分业主为了吸引租户，自愿降低租金，这在一定程度上促进了部分一线街铺租务的成交。此外，国内品牌在过去几个季度中逐步增加在香港的布局，针对“新香港人”、专才和学生等群体的消费需求，这也将有助于促进一线街铺租赁需求提升。但他也提醒，国外品牌相对谨慎，一旦生意不佳，可能会迅速调整策略。
展望未来，萧亮辉指出，香港特区政府近期出台的一系列刺激经济活动的政策，将对旅游业和消费行业起到积极的推动作用。这些政策的实施有望提升市场活力，促进零售市场的复苏。此外，随着旅游市场的逐步回暖，预计未来几个季度零售市场的租金有望逐步回升，市场整体表现将逐渐改善。
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