在浦银国际的研报揭示了今年酒店行业的现实，2024年上半年，酒店行业受到消费者预算缩减、酒店价格竞争以及高基数的压力，入住率以及平均房价承压等因素影响。一句话概括来说，外部环境充满不确定性，在这种不确定性下投资人普遍感受到“酒店生意难做”。
一直以来，酒店投资作为一个相对长周期的模型，吸引着多领域投资人的关注与入局。但在外部波动不定的市场下，较高的前期投入、不确定的回报周期，存量酒店投资人虽苦于现状但投资改造态度也愈发谨慎，一众酒店品牌被投资人多维度地“端上桌”考量，以期获得更多“确定性”。
在这种艰难的局面下，有酒店品牌却迎难而上，提出“以 2 年回本周期的业绩增长为托底”，可谓十分大胆。要知道，通常酒店的投资回报周期为 3 - 5年，不少酒店在改造后 5 - 6 年仍未能回本。敢于大胆提出 2 年回报周期托底，聚焦存量改造赛道的柏曼酒店这种“确定性”的托底底气究竟何在？
毫无疑问，投资存量酒店改造时，品牌知名度、集团实力、会员数量等因素通常都会被纳入考量标准。市面上大部分品牌确实围绕这些因素来展示自身优势。不可否认，这些“过程要素”可以为经营效益带来一定程度的助力。但透过表象看本质，投资人关注众多的“过程因素”，拿出真金白银投入，归根结底还是为了获得确定性的“结果”——投资回报。
回归生意逻辑，当投资回报不能尽如人意，那么即便品牌再响亮、会员体系再庞大，这样的投资也宛如“哑炮”，投资回报的本质就是“赚钱与否”。“常规市场下的赚钱逻辑是‘以成本倒逼售价’，基于前期的成本投入，推算房价必须卖到多少，以确保投资回报。而售价往往取决于市场的供需关系，在不确定的环境下，酒店运营面临诸多不确定因素，难以达到测算的理想值。这套逻辑并不太适用于当前的酒店市场，尤其是存量酒店改造市场。”东呈集团柏曼事业群总裁王瑜提到。
而柏曼酒店反其道而行，“通过售价来倒推成本”。一方面，相比售价，成本更加可控，依靠400多家存量门店改造数据的成功经验提炼，从改造项目拆解为超130个细项，精确到每一个用户触点，根据改造需求一键生成的改造方案可精准把控成本。另一方面在严控成本的同时，追求“成功商业模式的复制而非硬件的复制”，优化产品服务同时关注用户核心体验，做到让消费者“花更少的钱，住更好一点”，这也更符合当前社会消费心理趋势，正是这种从售价指向成本的“逆向” 投资逻辑，让酒店投资回报相较常规产品逻辑更具确定性。
而从投资人角度，柏曼将确定性的投资回报这一“结果要素”，作为品牌对投资人的“确定性”保障，在这个充满不确定性的市场下，显得尤为真诚。
半年前，柏曼酒店以业主思维为核心，从投资人最为关注的投资回报出发，喊出“品牌全部门店平均3年内回本”的目标，并凭借精准改造的能力、灵活宽频的产品，成为投资人长期稳健的投资选择。
如今，在充满不确定的市场环境下，柏曼充分共情投资人的难处，不断探索，力求为投资人提供应对“不确定性”的解决方案，并由此打造了“以2年投资回报周期的业绩增长为托底”的聚焦存量酒店的3大改造套餐，进一步在投资回报周期和方案上给出了更精细化的落地策略，这一清晰大胆的策略，势要掀起存量酒店行业的一场“改造革命”。
3大改造方案
酒店投资成本也能清晰可控
目前，市面上大部分的改造方案通常是以物业条件来对成本进行初步的测算。在实际施工过程中，诸多复杂的因素往往会致使预算越改越多，最终不得不追加，超20%甚至更多，远超其初始投资预算，进而引发资金周转短缺等一些列连锁反应。成本投入的玻璃永远覆着一层“磨砂”，看似透明却看不清、控不住。
针对这一存量改造的“老毛病”，柏曼酒店给出了解决方案：针对于开业时长3年内、4-7年，8年以上不同年龄酒店及项目，推出了单房造价9999元、29999元和49999元的3档改造方案，从与用户体验强相关的VI视觉、硬软装配及核心物资等方面进行了精准的费用测算，在保证品牌用户核心体验不变的情况下，全面覆盖了市场上不同存量酒店的改造需求。
这种固定打包收费模式，通过死磕调整空间最大的改造成本实现向成本要收益，也改变了在常规的酒店改造中带来的成本“失控”的状况，真正让投资人花的每一分钱都“看得见”且“有价值”。
迈点了解到，柏曼酒店目前全品牌门店的平均单房改造成本在5万左右，其中还不乏一部分前期单房成本为9万左右的标准门店。而以2022年开业的柏曼酒店长沙万家丽广场地铁站扬帆夜市店为例，在单房成本为4.7万的情况下，仅用1.5年就收回了投资回报。这种“我知道我要赚多少，所以我知道我该花多少”的做法，让投资人在初期就能对项目的投入产出有个直观且明确的认知。
2年回本的业绩增长托底
投资回报“很确定”
在大部分合作模式下，品牌方只提供品牌和管理支持，而投资人则承担了大部分的经营风险。在市场波动或经营不善的情况下，投资人往往处于不利地位。而柏曼大胆提出“以2年投资回报周期的业绩增长为托底”，让具有“不确定性”的投资回本时间也变得“确定”起来。
区别于空口而谈的收益保证，柏曼更注重切实可行的收益规划。对此，对加盟改造的存量酒店以2年回本为目标，针对不同档位的单房改造成本，柏曼设定了精确到月的单房综合RevPAR 提升目标，来为投资人提供过程可控的投资回报解决方案。例如，以单房改造成本在3万元左右的酒店测算，要想在2年内回本，酒店改造后的综合RevPAR至少需提升40元。
也就是说，对于一家月平均综合单房收益在160元的存量酒店，经勘查符合3万元/每间的改造标准，那么改造成柏曼酒店后，门店每个月平均单房综合收益将达到至少200元。由此类推，单房改造成本为4万元和5万元的酒店，对应的综合RevPAR 提升值则分别为50元和60元。基于这样的运营业绩保障机制，柏曼的选择是与投资人风险共担，品牌明确若改造后当月的综合RevPAR提升低于目标值，则免收当月品牌管理费。“3大改造套餐以2年投资回报周期的业绩增长为托底的承诺，不仅是柏曼对改造后业绩提升、快速回本的信心，更是对投资人利益的切实保障”东呈集团柏曼事业群总裁王瑜强调。
从星级到小型连锁的改造，每个改造方案都建立在坚实的数据基础之上，通过能契合其物业架构与背景及相对应的运营支持的匹配，让每一笔投入都有迹可循，每一分回报都触手可及。而这种模式除了为投资人带来的除眼前确定性的稳定利益外，背后更是品牌与酒店及投资人长期共生价值的考量。
多项费用补贴减免
传递品牌温度
在经济大环境下行的市场中，柏曼深谙投资人的不易，柏曼在加盟、设计、工程到运营多个板块给予了支持，包含多项费用的减免及补贴，全面减轻投资人在运营筹备阶段的压力，从侧面体现了柏曼品牌的温度。
1、一口价加盟费。按照市场上普遍按客房数计费的标准，一家80间客房的酒店，每间改造费用2千元，总费用不低于16万。柏曼酒店则按照单项目固定收费，每个项目15万元，超额部分由品牌买单；
2、设计费。新政策直降10万元，由原收费标准的15万元降低至5万元；
3、工程筹备款。给予6折优惠，同时提供更短的改造周期，让收费更加合理化；
4、店长费。低至1.6万起的预收实结。
在宏观经济环境的助推和行业自身成长需求的双重驱动下，本土酒店纷纷进军海外市场。这一广阔的市场究竟是充满机遇的黄金之地，还是布满荆棘的艰难征途？
据行业专业机构数据统计，2023年新开业酒店中，存量改造项目比重从2021年39%激增至近60%，酒店市场已全面进入存量竞速时代。存量竞争的浪潮不仅冲击着单体酒店及表现平平的小连锁，即便是昔日风光无限的品牌，也难免波及，改造成为存量困局中投资人不二的破局之法。而另一方面“不确定”冲击下越发理性的投资者，不仅关注投资回报的“确定性”，还像消费者一样开始关注“性价比”。他们希望酒店集团和品牌能在可控的投入下提供具有确定性的回本时间、确定性的价格以及确定性的投资回报。
这种“既要又要”的不确定时代投资人给酒店品牌出的一道“难题”，而东呈集团旗下柏曼酒店似乎率先“交出了答卷”，将单房改造成本清晰地打包成成本可控的3档改造套餐，并给出具有“确定性”的以2年投资回本周期的业绩增长为托底的保障，在业主思维的导向下，柏曼做到了像关注消费者需求一样关注投资人的诉求，让品牌成为投资人“确定性”的解决方案。而这样务实的具有投资确定性的赛道和品牌必将更容易俘获投资人的“芳心”从而迎来品牌的高速发展。
本文链接：2年回本？！酒店投资回报如何拥有“确定性”http://www.llsum.com/show-6-9598-0.html
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