近日，建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“建信建融家园REIT”)正式在上交所申报，进一步扩容保租房公募REITs。发起人为建信住房服务有限责任公司(简称“建信住房”)，管理人为建信基金管理有限责任公司。作为第6单即将接受审批上市的公募REITs的产品，建信保租房REITs颇受期待。
这对于推进中国保租房REITs市场建设发展有哪些积极影响?住房租赁资产项目如何更好的运用金融工具促进产业高质量发展?
围绕以上行业关注点，在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟的主持下，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然、中联基金投行委高级副总裁杨地和戴德梁行北京估价及顾问服务部资产证券化研究中心主任张恺玲就“金融如何赋能住房租赁高质量发展”主题在迈点直播间进行了深度的探讨。
建信建融家园REIT实现多重突破
据资料显示，建信建融家园REIT三个保租房项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产，分别位于北京、上海、苏州。这是首个以市场化方式盘活的存量资产申报保租房 REITs 项目，更是首个以金融机构附属公司作为原始权益人申报的公募 REITs 项目。
赵然分析认为，对比前面已经发行的5单保租房REIT项目，建信建融家园REIT实现地域、产品线和底层资产筹集方式等多个层面的突破，充分展现了保租房REITs的多元化。“多元化可以更好的分散风险，保证REITs产品的长期稳定性。建信建融家园REIT更加接轨国际市场的REITs 产品。伴随我国REITs市场的成熟，在之后这些项目扩幕时，它们肯定会加入其他城市的项目和其他不同类型的产品线项目。”
张恺玲也表示，自保租房公募REITs发行后，整体表现都比较平稳，充分体现了压舱石作用。她强调目前已经发行的5单保租房REITs各有特点，作为首个以金融机构作为原始权人申报的公募REITs项目，建信建融家园REIT具有一定突破性意义。“从已经发行的保租房REITs项目来看，目前国家政策环境非常支持保租房项目通过公募REITs去寻求资产投融管退的整体闭环，为公募市场上的投资人提供更稳健的新型投资产品。当底层资产地域分散，产品多元化，保租房公募REITs的抗风险能力更强，这对于投资人来说也是更加有利的。”
立足中国保租房REITs市场发展，杨地总结：“5单保租房REITs在单数上占比20%，80亿元的规模在规模上占比8.2%。”保租房REITs正呈现螺旋上升的态势，凭借强生命力实现市场的厚积薄发。“横向看，建信建融家园REIT丰富了发行主体，囊括了非改租的资产类别;纵向看，扩募的完成为首发产品注入新的动力和活水。”
建信建融家园REIT多重突破的背后展现的是保租房REITs的多元化。对于这个特性，嘉宾一致认为，底层资产所在区域的分散性、产品类型的丰富度都能为保租房REITs的稳健性提供更多保障。与此同时，也为未来更多不同类型的保租房实现公募REITs 探明了方向和路径。
多层次保租房REITs市场正在构建
据张恺玲介绍，保租房REITs 一直拥有比较好的派息率，对于二级市场投资人和产业投资人都给予了丰厚的回报。这个影响下，未来将有更多资产寻求这个退出路径，同时也给到私募市场积极的侧面参考。
杨地进一步补充住房租赁REITs多层次市场建设情况。“2023年初不动产基金的试点、Pre-REITs基金的开展和2023年年末持有型ABS产品的推出，将尚处于不动产生命前期阶段的资产装入公募市场储备的大盘子里。发行人可以通过整个不动产的基金去收购一些外部的优质资产。然后按照公募的要求和标准去运营，进行提升和孵化，进而实现基金端的退出和公募平台端的新资产的注入。”
从收购-孵化提升-REITs退出，住房租赁产业资产能通过私募REITs、类REITs和公募REITs 多产品类型的组合拳，实现闭环退出。这从深度和广度上让住房租赁REITs 市场更加丰富和立体。“建信建融家园REIT正是多主体供给的资产退出逻辑的尝试。无论是保租房这个单一产品类型还是整个公募市场，未来都让我们从业者充满期待。”
落地到具体操作，这个逻辑成立的前提是项目底层资产的性质是保租房，且能获得稳定的收益。杨地明确指出项目资产情况要符合公募REITs监管的要求和标准，先依据要求申请成为保租房项目，再针对投资人尤为关注的运营收入情况和出租率做有效的提升。
针对收入情况，赵然明确在资产估值角度，保租房的收益主要来自于租金收入和非租收入。张恺玲强调资产评估过程中主要是看收入的稳定情况，比如租金等产权收入。“我们看到大多数的项目，90%以上的收入都是租金和服务费收入。”
可见公募REITs 市场越来越强调底层资产的运营和真实现金流。传导到资产端，越来越多的保租房项目在完成民生意义的同时，也在布局经营管理，不断提升对应能力。与此同时，伴随整个资产投资逻辑链条的闭环完善，前端的投资人可以通过收并购行为挖掘更多高价值的资产进行盘活。
观察目前住房租赁市场，整体正呈现积极探索权益型私募REITs试点，推动公募REITs、私募REITs、Pre-REITs协同发展，完善各阶段包括资产准入、管理模式、治理机制等核心制度的态势。Pre-REITs培育孵化、私募REITs阶段性盘活、公募REITs资产上市、REITs扩募再融资的渠道机制已经初步建立，有望进一步打通堵点，让整体资产流通路径更为畅通，形成契合各类不动产、不同发展阶段、互留转化通道的梯队市场。
本文链接：多元化&多层次保租房REITs市场正在构建http://www.llsum.com/show-6-6033-0.html
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