REITs终于止跌反弹，连跌是因底层资产还是市场情绪？
连续多日下跌后，多数REITs产品价格终于反弹。例如中金普洛斯REITs在经过开盘九连阴后，1月15日涨3.33%。
消息面上，REITs停牌潮汹涌，不少基金管理人和原始权益人行动起来，通过增持REITs产品、积极沟通交流等手段来稳定市场预期。
然而，个别REITs产品发布增持公告后，仍有未能止跌甚至跌幅扩大的。比如国泰君安城投宽庭保租房REITs原始权益人控股股东在12日发布“基金份额增持计划的公告”后，该产品于15日单日下跌7.41%，报收2.822元/份。
管理人自救，REITs止跌
Choice数据显示，1月15日，在沪深两市交易所上市的30只REITs产品，有20只单日收涨，其中中金旗下两只产品涨幅最大。
中金普洛斯REITs当日收涨3.33%，报收2.822元/份，这也是该产品在经过开年连续9个交易日下跌后首次反弹。中金安徽交控REITs则涨2.39%。
同样获得反弹的还有红土创新深圳安居REITs，开年9个交易日连续下跌后，15日收涨2.35%，报收2.267元/份，但相较年内高点仍下挫8.96%。
第一财经记者注意到，此前REITs产品大跌之际，不少管理人积极采取自救措施。
11日，中金厦门安居REITs公告，该基金原始权益人及其关联方增持基金份额计划获批。实际上，在去年6月17日该产品曾发布基金原始权益人及其关联方增持基金份额计划的公告，增持份额不超过2500万份，占基金已发行总份额的5%。
10日，嘉实基金接连发布两份公告：嘉实京东仓储基础设施REITs的基金管理人及原始权益人齐齐出手，进行自购或增持。基金管理人嘉实基金计划自公告之日起12个月内使用1000万元以内固有资金投资该基金；原始权益人北京京东世纪贸易有限公司及/或其关联方自公告之日起12个月内择机实施本次增持计划，合计金额不超过1800万元，并承诺6个月内不会减持。
从二级市场价格来看，上述自购公告取得了一定效果。中金厦门安居REITs 15日收涨0.54%，而嘉实京东仓储基础设施REITs当日虽仍继续下跌0.21%，但跌幅明显收窄，且目前2.429元/份的价格，相比年内低点上涨6.68%。
嘉实基金告诉第一财经记者，嘉实京东仓储物流REITs投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常，无应披露而未披露的重大信息。
但增持、自购并非“止跌良药”，仍有产品发布公告后，跌幅继续扩大。
国泰君安城投宽庭保租房REITs原始权益人控股股东在12日发布“基金份额增持计划的公告”，但该产品当日盘中一度跌破发行价，截至收盘，跌幅收敛至0.07%；15日，跌幅扩大，报收2.822元/份，跌7.41%。
业内人士分析表示，国泰君安城投宽庭保租房REITs投资的上海保租房项目品质较高，且是大户型偏多，因上海租金近期有下降趋势，故保租房租金也可能在此过程中出现下降，由此市场对于项目收入存在一定顾虑。
底层资产出现问题？
尽管1月15日有所反弹，但2024开年以来，在投资者眼中向来稳健的REITs产品，还是迎来了一波让市场“猝不及防”的停牌潮。
4日晚间，华安张江产业园REITs公告，因连续3个交易日累计下跌11.15%，为了保护基金份额持有人的利益，5日开市起停牌1小时。不过停牌并未止住跌势，9日晚间，该产品继续公告，因连续3个交易日累计下跌13.11%，10日开市起停牌1小时。
嘉实京东仓储基础设施REITs也发生类似的情况。因连续3个交易日累计下跌12.00%，该产品8日开盘停牌1小时，此后，在9日继续停牌1天，11日又停牌1小时。
嘉实京东仓储基础设施REITs连日来的下跌，缘于一份续租情况公告。4日收盘后，该REITs产品发布关于武汉项目主要承租人续租情况的公告，公告显示，经调整过后2024年的净有效租金较2023年降低了13.16%。
这让市场怀疑，是否部分REITs产品底层资产出现了问题。
除了上述2只公募REITs外，今年以来，还有红土创新盐田港REITs、华夏杭州和达高科产园REITs、中金普洛斯REITs这3只REITs产品也相继停牌。
分析人士：REITs仍具备长期投资价值
天相投顾数据显示，除了嘉实京东仓储REITs底层资产未来现金流预期受到消息面影响较大以外，华安张江产业园REITs也在近期公告中再次提及去年的“突发退租事件”。自2023年5月起，张江产业园就受到“哲库科技退租”的影响，市场对其现金流产生了一定程度的负面预期。而去年12月该基金扩募部分的配售份额也迎来了解禁，叠加近期恐慌情绪的加剧，进一步对该基金二级市场价格形成了较大冲击。
有分析人士表示，REITs投资的标的自身确实可能会出现问题。现有的REITs基金底层资产可分为产业园、仓储物流、生态环保、高速公路等，目前来看一些底层资产已产生分化。底层资产表现决定着REITs价格，如果出现资金回笼不达目标的情况，可能影响REITs价格。
该人士进一步认为，“REITs基金的底层资产价格也会产生波动。如生态环保领域中的发电厂、污水处理厂以及产权类的仓储物流和产业园，上述不动产会面临市场供需关系的影响，从而造成二级市场上的价格变动。”
但一名仓储物流类REITs管理人告诉记者，近日仓储物流类REITs的下跌存在非理性因素，嘉实京东仓储基础设施REITs的市值下跌幅度已经远超租金跌幅，况且武汉项目占整体收入的比例并不大，武汉项目续租首年起始净有效租金虽相较2023年末有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高了30.54%，京东仓储REITs的基本面没有发生重大不利变化。
安爵资产董事长刘岩告诉记者，目前市场上部分公募REITs产品下跌，主要是由于底层资产的出租率下滑或租金价格下降所导致。对于公募REITs来说，底层资产的质量和运营状况对其价值和收益至关重要，如果出租率下降或租金价格下滑，将对REITs的收益产生负面影响，进而影响其在市场上的表现。
刘岩认为，REITs产品在短期内可能会面临持续低谷，不过长期来看，随着经济形势的不断恢复，前景还是可期的。
排排网财富管理合伙人荣浩则认为，目前REITs产品下跌是暂时性的，且具有周期性特征，其底层资产是实实在在运营发展的，大部分属于现金流相对较好的优质资产；等恢复到上升周期，其造血能力回升，二级价格企稳，或许会迎来属于REITs版本的“戴维斯双击”，因此还是具备长期配置价值的。
天相投顾基金评价中心表示，随着近日部分公募REITs发布底层资产运营相关公告，个别资产实际运营情况与前期偏乐观预期有所差别，但行业整体稳定，多数产品的业绩与招募说明书预测水平差异不大，部分产品业绩还有不小的增长。
“因此，此次回调更多是受到二级市场悲观情绪影响。目前公募REITs市场规模还相对较小，流动性有限，二级市场更易受到市场悲观情绪影响，从而发生同涨同跌的现象。部分项目短期二级市场价格调整幅度已经大于其基本面波动。”天相投顾称。
作者：徐宇
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