独家 | 万向信托又一六盘水地产项目停兑 五线城市项目流动性何解？
21世纪经济报道记者 杨梦雪 上海报道
继六盘水红桥近10亿医养项目出现停息延期后，万向信托投向同一地区的地产项目也出现兑付问题。
据投资人介绍，其投资的“万向信托-地产980号(六盘水新红桥阅云轩项目贷款计划资金信托计划)”自2023年8月起就已经停息，至项目到期的1月中旬本金和利息均停兑。据其了解，自2023年12月起该项目投资人持有的产品陆续到期，但均未获得兑付。
产品推介书显示，该项目信托资金用于向六盘水红桥房地产开发有限公司发放信托贷款，贷款资金用于六盘水阅云轩项目的开发建设。项目亮点包括地理位置较好、土地取得成本低、项目为限墅令后区域内在售的少有的大面积改善别墅等。
但推介书中未披露项目的另一面。六盘水自然资源局后来公示的文件显示：这一地块此前为一“养老养护产业建设项目”，此前的开发商贵州宏锦瑞置业有限公司未按程序申报规划设计方案导致无批准总平面图，此外还涉及债务违约及融资贷款资料造假等一系列问题。按应急处理方案及诉讼处置后，该项目由六盘水市高新区国有公司接管并更名为“阅云轩”。此后，该项目被装入地产980号产品向投资人募资。
当地知情人士对记者透露，该项目曾有过一段时间停工，重新批复施工后，项目有所延期。而投资人通过公开披露获得的信息一直是“正常运行”。
记者从多个渠道了解到，万向信托此前曾有意寻找机构接手贵州六盘水的几个项目，但截至目前或仍无相关进展。除上述地产980号项目停兑之外，万向信托投向六盘水红桥的两个医养项目此前也已出现兑付问题。结合记者获悉的消息来看，两个医养项目同样流动性存疑，或面临前景不明的窘境。
底层资产信息披露不全
万向信托“地产980号”项目所投的六盘水新红桥阅云轩项目自2020年12月左右陆续开始向投资人募资，产品类型为固定收益类，风险等级为低风险，信托规模不超过2.2亿元，信托期限36个月。
根据项目推介书的介绍，标的项目位于六盘水市高新技术产业开发区核心位置，地理位置较好。该项目土地取得成本低，楼面价仅为约709元/平方米，预计销售均价约7000-8000元/平方米，项目销售利润有保障。此外，在2019年住建部发文暂缓别墅项目审批后，该项目为区域内在售的少有的大面积改善别墅。
项目资产在装入信托计划公开募资后，仍有诸多“历史遗留问题”待解。
2021年12月，六盘水市自然资源局披露了一则六盘水市阅云轩建设工程规划公示牌。其中一则函件内容显示，该地块所涉项目在2018年就曾出现融资逾期事宜。根据当时形成的应急处理方案，由六盘水市高新区国有公司诉讼取得抵押房产产权和未开发土地的使用权，全面接管项目工程建设，将所融资金优先用于解决项目建设前期存在的各种问题和债务，剩余资金用于后期开发建设。
该项目此前由贵州宏锦瑞置业开发，为“养老养护产业建设项目”。后续贵州宏锦瑞置业未按程序报审规划设计方案导致无批准总平面图情况下，“养老养护产业建设项目”Ⅰ期(望岳溪墅)进行施工，造成严重的历史遗留问题。实施过程中，贵州宏锦瑞置业债务违约及融资贷款资料造假。当地法院判决望月溪墅部分房屋、门面产权及“养老养护社区”项目还未开发的土地给贵州新红桥开发投资有限公司，现交由贵州智城天下置业有限公司对未开发建设的土地进行开发建设，项目命名为“阅云轩”。
另据公开信息查询，“地产980号”项目中的交易对手六盘水红桥房地产开发有限公司为上述新开发方贵州新红桥开发投资有限公司的控股孙公司，参与建设的贵州智城天下置业则为六盘水高新区管委会旗下一家全资子公司全资控股。
上述函件由六盘水高新技术产业开发区管理委员会2021年12月出具，主要目的为请求该市自然资源局对项目总图补盖审核章，并按此次总平面图变更《建设工程规划许可证》。有地产从业人士对记者解释，上述相关手续本应在项目施工前即办理完成。这份函件公示时万向信托该项目投资人已投资一年左右，此前“历史遗留”的项目相关手续仍在陆续补全，投资人对此并不知情。
记者致电了解阅云轩项目的当地某知情人士，其表示项目曾有过一段时间的停工，重新批复施工后，项目有所延期。目前项目正在正常施工，已完成2/3，预计将在2024年10月完工。
至2023年8月，该项目即出现停息。当月的一则临时信息披露中提及，项目存续期间，在疫情影响、经济下行、房地产行业遇冷等多种因素叠加下，交易对手流动性持续紧张。本信托计划融资人未能足额支付2023年5月6日至2023年8月6日期间的信托贷款利息，导致受托人本次无法向受益人足额分配本季度信托收益，受托人于2023年8月15日向投资者分配了约71%的信托收益。本信托计划后续如有资金回款，受托人将补足本次信托收益。
另一则同月发布的资金管理报告中对项目现场照片进行了披露。截至2023年7月31日，项目现场10#-15#楼、30#-33#楼进展均为进行外部装修。
该项目停息后，万向信托曾安抚投资人“不要着急”。万向信托相关负责人彼时给投资人的解释是该项目有机构有意向收购，而谈判结果从去年8月至今月月推迟。截至目前，投资人对记者表示，万向信托方对兑付事宜仅表示“还在处理”，项目“还在谈收购”，项目进展“一问三不知”。
项目流动性存疑
“地产980号”项目并非万向信托在六盘水红桥“踩雷”的第一个项目。此前万向信托已被曝近10亿医养项目停息延期，所涉的“健康教育2号”、“健康教育4号”两个项目同样位于六盘水红桥新区，所投的六盘水红桥医院与“地产980号”项目所投的阅云轩相距不远。
21世纪经济报道此前报道，“健康教育2号”成立于2019年12月，信托计划资金以“股+债”方式投向贵州省万华医疗置业有限公司。万华医疗成立于2019年11月，是为开发位于贵州六盘水PPP项目红桥医院而设立的项目公司。“健康教育4号”2021年11月成立，资金投向包括六盘水红桥医院项目、六盘水红桥医院医养融合项目(包括康养公寓、配套商铺)。两个项目存续规模合计9.834亿元。
与“地产980号”项目意图寻找机构“接盘”类似，21世纪经济报道记者从多个渠道获悉去年也曾有机构与万向信托接洽“健康教育2号”和“健康教育4号”两个项目的投资事宜。记者获得的一份资料显示，根据当时的项目进度，红桥医院项目及医养融合项目续建建设成本仍在6亿元左右。
值得关注的是，上述两个项目在建设方面仍面临数亿元资金缺口，而在此之前其已累计使用近10亿元信托资金。据万向信托发布的两个项目的资金管理报告，截至2023年7月6日，“健康教育2号”共实际运用资金7.018亿元；截至2023年9月5日，“健康教育4号”共实际运用资金2.816亿元。以此计算，两个项目累计已使用信托资金9.834亿元。
对比招标文件来看，上述两个项目也或已远远超出预算。六盘水红桥医院PPP项目招标文件显示，该项目总投资约7.55亿元，其中工程费用约4.69亿元，工程建设其他费用约0.48亿元，预备费约0.41亿元，建设期利息约0.47亿元，医疗设备装备费用约1.5亿元。
已投入近10亿的两个医养项目是否是容易“变现”的资产？对于机构而言，“底层没有流动性”或仍是重要的考量因素。某机构负责人直言，“在五线城市新区做公寓卖不掉，运营医院要亏损”。
对于“健康教育2号”、“健康教育4号”出现的延期停息，王永刚曾在接受媒体采访时表示，“该项目是符合国家的产业政策且具备投资价值的，但由于项目建设期受到疫情等因素影响，各项进度没有达到计划，叠加目前房地产低迷的状况，公司为了保障投资收益，防止房屋‘贱卖’，在项目公司没有资金收入的情况下，信托计划不得不停止付息”。
而此前投资者曾多次要求万向信托说明信托资金具体去向以及公开项目公司万华医疗的账目和流水，万向信托仅回应称“因涉及商业机密”，不便公开。
截至目前，“健康教育2号”及“健康教育4号”两个项目的投资人对记者表示，仍无任何兑付进展。
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