中新经纬12月20日电(薛宇飞)近日，一些地方宣布“取消公摊”或商品房按套内建筑面积计价销售的消息引发网络热议。
围绕商品房公摊面积，在过去已经引发多次讨论。公摊面积，为什么这么受关注？又该如何看待公摊面积？商品房以套内建筑面积计价销售会带来哪些影响？
公摊面积是什么？
严格意义来讲，“取消公摊”“取消公摊面积”等说法并不严谨。
据中国住房和城乡建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
上海易居房地产研究院副院长严跃进称，公摊是住房领域特殊但重要的建筑面积，全称为“公摊建筑面积”，即整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。
了解了公摊建筑面积的含义后就可以知道，电梯井、楼梯间、过道等上述公共建筑面积，也是构成我们居住空间必不可少的一部分。
严跃进表示，“取消公摊”并不是要取消公摊这类建筑形态，其精准含义是“住房销售环节取消公摊”，或“调整为套内建筑面积计算”。因此，“取消公摊”是指后续房屋买卖过程中，包括合同签订、不动产权证办理、后续房屋面积计量等过程中，将不再计算公摊部分，而是计算房屋套内建筑面积。
根据《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。那刨去公摊面积后，套内建筑面积能剩下多少？据中银证券2022年10月发布的研报，中国公摊面积比例无统一标准，联排、别墅相对最低，大约在1%至8%，7层以下多层住宅为7%至12%，7至11层住宅为10%至16%，12至18层住宅为14%至20%，18至33层住宅为16%至24%。
以一套建筑面积为100平方米的高层住宅为例，若公摊比例为20%，那么套内建筑面积就是80平方米。需要说明的是，据中银证券上述研报，“套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积”，也就是说，套内建筑面积是包括房间内的墙体等，我们实际能够使用的面积还要小一点。
计算方式不透明
买过商品房的购房人会有所了解，不同房源的公摊比例是不一样的，甚至同一楼盘不同户型的房源都会有不同的公摊比例。同时，尽管知道了公摊比例，但这一比例是如何计算的，具体都包含哪些公共建筑空间，很多人也搞不明白。
严跃进称，由于公摊面积不透明的计入方式和含糊的合同条款，导致房源的得房率较低。举例来说，实际入住的住房明显小于预期，购房者感觉“哑巴吃黄连、有苦说不出”，因此反感将无法明确计量的公摊面积计算到房价款中。前几年，在“限价”政策下，部分房企刻意做大公摊面积来获利，部分楼盘的公摊面积超过了40%，损害购房者权益。还衍生出很多新问题，比如，在物业费收取方面，由于是按建筑面积计算，容易引发纠纷。
中原地产首席分析师张大伟称，有小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而根据相关规定，这些不得计入公摊面积。公摊面积缺乏公信力，不便民、不透明，一旦公摊面积不实，购房者不仅要多支付购房款，还要在以后的居住中不断支付更多成本。
张大伟表示，政府部门应对公摊面积进行明确，规范开发商宣传行为，严格要求楼盘样板间执行1:1设计，让公摊面积变得透明、规范。
目前，已有地方对计入公摊面积的公共建筑空间进行了优化。2024年5年，广东省惠州市自然资源局印发的《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》中提出：建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25%。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。
套内计价啥影响？
商品房从按建筑面积计价销售转变为按套内建筑面积计价销售，会给购房人及市场带来什么影响？
中指研究院分析，商品房以套内建筑面积计价销售，有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。
海通证券则在2023年8月发布的研报中称，市场真正需要关注的是公摊面积测算的信息透明度和规划合理性问题，采取套内面积的计价模式并不能从根本上解决公摊面积信息不透明问题。无论是建筑面积计价模式还是套内建筑面积计价模式，保护购房者权益的有效方式，或许还是要提高公摊系数的测定技术、明确公摊面积测定的规定、公示测绘的内部细节等。
商品房按套内建筑面积计价销售后，是否会导致房价上涨呢？中指研究院认为，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。海通证券称，购房者对居住品质的要求在不断提升，在使用套内建筑面积计价销售的情况下，开发商一方面要在拿地前期提升设计要求，提高对住宅用地的利用效率；另一方面是较以往更理性对待公摊区域，无论是公摊区域面积设定还是公摊区域投入都会更考虑购房者需要和项目最终收益。
张大伟称，若仅仅是计价方式的改变，不会对新房、二手房市场带来影响。目前，已有一些地方通过调整计容建筑面积计算方法而提升了新出让地块的商品房得房率，会利好这些地块商品房的销售，但对已在售楼盘和二手房市场会带来一些冲击。
尽管一些地方对商品房销售提出了新的计价方式，但在物业费和取暖费的收取上大多还是按建筑面积计算。中指研究院认为，如果物业费、取暖费换作以套内建筑面积计算，收费单价可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。
据媒体报道，一些地方住建部门人士表示，政策用意并非取消公摊，而是计价方式和宣传口径的变化，此举意在让购房者在购买房屋时能够更清晰地了解所购居住空间的实际大小，有助于购房者分辨出商品房的性价比。对于“物业费”“采暖费”“税费”等用房成本的讨论，则仍需配套政策的支持。
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责任编辑：魏薇 李中元
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