中新经纬9月10日电 题：下调存量房贷利率将对资本市场形成利好
作者 宋雪涛 天风证券研究所宏观首席研究员
孙永乐 天风证券研究所宏观研究员
房贷利率与大多数居民息息相关，一定程度上减少房贷利息支出相当于增加居民收入。当前，我国存量房贷大约有38万亿元，存量房贷利率调整问题备受关注。这些调整对居民和资本市场有何影响？
从当前存量房贷利率的分布来看，笔者根据Wind和天风证券研究所数据计算，38万亿元存量房贷中的六成(约23万亿元)，属于首套房购房者以及多套房在新标准下被认定为首套房的购房者，这部分存量房贷调降后平均利率为4.17%。而有大约10万亿元存量房贷是在低利率时期形成的，在跟随LPR(贷款市场报价利率)整体下调后，平均利率为3.95%。另外，有4.8万亿元左右的存量房贷平均贷款利率目前降到了4.97%，其属于不享受政策优惠的多套住房购房者，这部分群体是房贷利率最高的群体，也是最有提前还贷意愿的群体。
这三类贷款加权下来，当前存量房贷的平均利率大约是4.21%，而今年二季度，新发行房贷的平均利率是3.45%，这意味着新旧房贷的利差有76个基点。其中，35个基点是“临时利差”，主要原因是目前大多数存量商业性个人住房贷款的重新定价周期为1年。剩余的41个基点因为房贷利率换锚后的“加点”保持恒定，不能跟随新房贷合同的加点水平下调，属于“加点利差”。
目前市场关注的下调存量房贷利率，主要是指下调“加点利差”。从调整房贷利率覆盖面来看，再次调降存量房贷利率加点，需要覆盖大部分存量房贷，而非仅针对首套房。正是由于覆盖面更广，调降幅度可能相对谨慎。
根据计算，若38万亿元存量房贷从平均利率4.2%下调20基点，还款每月可减少63亿元。从降低存量房贷利率政策的长期效果来看，对于30年期限的100万房贷，如果房贷利率下调20基点，总负债规模会下降2.4个百分点。
对居民消费和还贷而言，理论上，下调存量房贷利率可以减弱居民提前还贷的意愿，由此减少的负债或将提升居民的消费能力。不过，有两个因素也需纳入考量：在缺乏高息资产的情况下，下调存量房贷利率未必能阻止居民提前还贷；在收入预期偏弱的情况下，负债居民的消费意愿或受利息支出下降而提振的幅度并不大。
对资本市场而言，下调存量房贷利率也将形成利好。从维持银行净息差的角度，如果下调了存量房贷的“加点利差”，那么也需要降准或降息来稳住银行的负债端，而降息预期将对短久期债券形成直接利好。同时，房贷利率下调也会提升长久期债券对银行的配置吸引力。所以降存量房贷利率短期将对债市形成利好，也让股市中长期的改善时点可能更早到来。(中新经纬APP)
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责任编辑：谢婧雯
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