中新经纬8月9日电 题：改善性住房依旧供不应求
作者 宋雪涛 天风证券研究所宏观首席研究员
成交以二手房为主、新房占比低――是房地产市场进入存量时代的标志。在成熟的房地产市场中，二手房的交易量通常占到全部房屋交易量的七到八成以上。我们选取中国有代表性的9个样本城市，统计后发现，2024年7月，这些城市的二手房成交占比达到了56%。这一比例自2021年第四季度起快速增长，三年时间内占比较之低点上升了33%。我国距成熟房地产市场还有多少提升空间？
图1 2018年以来，9城二手房成交占比(单位：%)
我们统计了主要经济体二手房交易数据，结果显示，2023年，英国、法国、美国、奥地利、爱尔兰的二手房成交占比均在80%以上，其中英国最高，占比为94.9%；葡萄牙、日本的二手房成交占比偏低，但也有78.7%和63.8%。而住房和城乡建设部数据显示，2023年1-11月，全国二手房交易量占全部房屋交易比例为37%。显然，我们距离成熟的房地产市场还有一定差距。
从国际经验看，住房使用寿命是决定二手房成交占比的最重要因素。根据测算，83%的二手房成交占比变化受住房平均使用寿命的影响，住房使用寿命越长，二手房成交占比越高。例如，二手房成交占比最高的英国住房平均使用寿命达132年，日本则为25年。
我国的住房平均使用寿命约为30年，高于日本的25年。因此房地产市场进入成熟期后，二手房的成交占比理论上也应该高于日本。根据二手房成交占比中枢与住房平均使用寿命关系的计算公式，理论上我国二手房成交占比还有15-20个百分点的可提升空间。经过测算，2024年5-7月，北京、深圳、苏州的二手房成交占比为64%、62%、62%，可能先于其他城市进入房地产市场的成熟阶段。
图2 部分城市二手房成交占比3个月移动均值(单位：%)
国家统计局数据显示，2024年上半年，新建住宅销售面积同比下降21.9%，我们预计全年新建住宅销售面积可能为7.7亿平方米，相当于2021年的一半。当二手房的成交占比逐渐平稳之后，新房销售的持续下滑可能也将随之结束。
未来新房主要提供改善性需求和更新需求。根据测算，未来改善性需求在新增住房需求中的占比还将继续走高，到2030年约占新增住房需求的40%，较2022年提升约7个百分点。存量的刚需二手房无法充分满足居民“住好”的诉求，改善性住房依旧供不应求，有能力向市场提供高品质住房的房企，仍将在未来的房地产行业中占据一席之地。
房地产进入存量时代以后，维护更新二手房的需求也将变多。随着存量住房的房龄增长，未来更新需求将重新回升。预计更新需求见底回升的拐点将在2031-2035年间出现。(中新经纬APP)
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责任编辑：谢婧雯
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